잃어버릴 10년에 대비하자

2022. 6. 7. 16:37재테크/부동산

이제 슬슬 제 나름대로 결론을 내리고 방향을 정해야 할 것 같습니다. 

전 폭락에 대비하겠습니다. 

(주의 - 그냥 제 뇌내망상에 불과하니 실제 투자는 본인의 판단을 믿으세요 )

 

대충 이런 순으로 생각했습니다. 

그간 우리나라의 전세 제도 덕분에 부동산 폭락은 어렵다고 생각했는데, 그 전세제도가 서서히 사라지고 있습니다. 

 

2020년 자료를 보면 수도권의 경우 자가외에 전월세를 사는 사람의 숫자가 전체의 50.2% 입니다. 

 

특히 아파트 가격이 비싼 서울의 30%, 경기 24%가 전세를 살고 있습니다. 서울 경기의 매매가와 전세의 갭이 대충 60% 정도 되죠? 그말인즉슨 집주인이 가지고 있는 돈이 실제 집값의 40%에 불과하다는 말입니다. 10억짜리 아파트면 자기돈 4억있고 6억은 세입자에게 전가한 상태인거죠.

 

그럼 저 세입자들의 전세금은 모두 자기 자본일까요? 아닙니다. 대출이 많이 끼여있습니다. 

현재 약 129조원 규모의 전세자금 대출이 존재합니다. ... 129조원.... 

 

그런데, 최근의 고금리와 고물가로 인해 전세자금 대출을 받아서 굳이 전세에서 사는 것 보다 그냥 월세에 사는게 더 이익인 상황이 되었습니다. 특히 최근의 젊은 20~30대의 경우는 전세금으로 돈을 묶어 놓기보다 다른 투자처에 그 돈을 넣는게 더 이익이라는 걸 잘 알고 있기도 합니다. 

 

가령 6억짜리 전세에 사는 집이라면.. 월세로 전향하면 대충 2억에 200만원? .. 아 이건 조금 감당하기 힘들겠네요. 그럼 4억에 100만원. 이 정도라면 맞벌이 부부로 감당 가능합니다. 그리고 남은 2억으로 다른 투자처에서 5% 이상의 수익을 올리려고 노력할겁니다. 

 

그래서 일겁니다. 치솟는 전세가에도 불구하고 시중은행의 전세대출 잔액이 처음으로 감소했습니다.  서서히 전세에서 월세로 시장이 변화하고 있다는 거죠. ( 그래프상으로는 서서히가 아니라 좀 급격히 변하고 있긴 합니다. ) 

 

이제 문제는 갭투자로 들어온 집 주인들에게 있습니다. 상당수의 갭투자자들이 저 부족분의 보증금을 내 줄 돈이 없습니다. 지금 사는 세입자가 월세로 나가겠다고 보증금 달라는데 줄 돈이 없습니다. 다음 세입자를 구해야 할 텐데 전세보다 월세를 선호하는 세입자가 많아서 다음 세입자 구하기가 여의치 않습니다. 

 

경매에 나가거나... 혹은 급매로 처분하는 수 밖에 없습니다. 

 

특히 이런 현상은 ... 주식, 펀드가 활황일수록 더 심각해질 겁니다. 세입자 입장에서는 보증금을 더 줄여서라도 더 많은 돈을 저런 금융자산에 넣어두고 싶을테니 말입니다. .. 지금 한국 주식 사기 참 좋은 시기라는 말도 솔솔 나오고 있고, 곧 치고 올라갈거라는 소리도 있죠..

 

당장 갭투자로 들어와 있는 주택들만 저런식으로 날아가도 대충 20% 이상의 하락이 발생할 겁니다. 다주택자들이 저 급매물을 줍줍할 수도 있긴한데... 다 받아줄 수 있을진 모르겠습니다. 

 

일본의 폭락이 거품 상태에서 급격한 금리인상 + 공급 증가에서 기인한 것이었다면, 한국의 폭락은 거품 상태에서 급격한 금리인상 + 급격한 수요 감소에 기인한 폭락이 올 것 같습니다. 그리고 회복도 쉽지 않습니다. 지금 20대 미만의 세대가 사회에 나올 약 5년후? 인구는 지금보다 더 줄어들어 있습니다. 그리고 지금 한창 아파트 가격이 좋은 관계로 지금 분양해서 짓고 있고, 앞으로도 예정된 공급 물량들이 넘쳐납니다. ... 장기 하락으로 이어질 것 같네요. 

 

앞으로 방향이 폭락이라면..그것도 장기간에 걸친 폭락이라면 뭘 해야 할까요... 

 

주식, 채권이나 해야겠습니다. ... 그리고 혹 제 예상이 틀릴 수도 있으니 부동산 시장은 항시 모니터링은 하고 있어야 겠네요. 후... 

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