하락한다면 얼마나 하락할 것인가?

2022. 7. 10. 12:09재테크/그외 잡설

쇼킹부동산 유튜브에서 경기도 전세가가 하락중이라며 이런걸 보여주네요. ... 여전히 비싸보이는데... ( 내 잔고 왜 이래 ㅜㅜ ) 

 

하락의 범위와 기간이 궁금한데.. 음..

좀 긍정적인 사람들은 올해 하락하고 내년 상반기부터 반등하리라 기대하고, 

부정적인 사람들은 향후 10년까지 하락을 예상하기도 합니다. 

그리고.. 아주 긍정적인 사람들은 하락은 없고 지금도 상승중이다라고 이야기 하는 사람도 있습니다. (웽?)

 

일단 이번주에 한국도 빅스텝의 금리인상이 있을 것 같습니다. 몇몇 분들이 과거 금리 인상기에도 주택가격은 상승했다며 금리와 주택가격이 아무 상관이 없다고 하는 사람도 있던데.. 글쎄요.. 과거에는 기껏해야 2~3억 대출이었지만 지금은 5억 이상의 대출입니다. 그간 임금 상승분을 비추어봐도... 1% 상승시 받게되는 타격감이 너무 쎕니다. 그리고 지금 금리 인상 추이로 보면 1%가 아니라 2~3% 추가 상승이 예상되구요. 

 

하락 기간이 참 예측하기 힘든데.. 변수가 너무 많습니다. 저는 최악의 경우 10년 이상의 장기 침체까지도 염두에 둬야 한다고 생각합니다. 혹은.... 그냥 두번다시 회복하지 못하고 그대로 쭉... ...  근데 이 경우라면 뭐 투자를 하던 안하던 그냥 다 같이 망하는 테크트리라 고려하지 않아도 될 것 같네요. 

 

지금 뭔가를 산다면.. 향후 10년 정도 하락이 지속되어도 버틸 수 있는 가격에 매입을 해야 합니다. 지금보다 2~3배 강한 추세로 10년 정도 하락해도 본인이 버틸 수 있는 자산을 사야 한다는 소리죠. 일단 실거주 할 집은 그렇습니다. 가격 하락해도 버틸 수 있습니다. 단, 대출이 최소화 되어야 겠죠. 

 

6억짜리 집을 사면서 대출 3억인데, 집값이 4억까지 떨어진다면... 자기 쌩돈 2억이 그냥 날라가는 기분이 들테니 말이죠 -0-;; 

 

전세끼고 갭 투자라면 전세가가 20~30% 빠져도 메꿀 수 있는 본인 현금은 확보한 상태에서 투자가 이루어져야 하구요.  지금 서울 오피스텔들.. 매매가 2억에 전세 1.9억 정도로 갭투자 여러채 하는 사람들이 있는데.. 그런 수요가 몰리다 보니 소형 오피스텔 매매가가 올라가는 기현상도 좀 있습니다. 

 

그 전세가가 1.5 까지는 떨어질 수 있다는 생각을 해야 합니다. 그럼 집 주인은 1채당 4~5000만원 정도는 현금으로 보유하고 있어야 합니다. 그거 고려하지 않고 1억 가지고 10채 사버리면 .. 한채에서 전세금 빵꾸나면 줄줄이 도미노로 다 무너지게 됩니다. 

 

그냥 감적인 감으로 .. 올 하반기부터 본격적인 하락이 시작되고... 내년에 살짝 반등했다가 대 폭락이 한번 올 것 같습니다.  대폭락의 원인은 일단 대구, 인천에서 시작되는 수많은 미분양...( 미분양보다 큰 문제는 아예 PF 자체가 무너지는 경우가 지금 좀 보입니다.. 그럼 금융권까지 부실해지고, 금융권은 적극적인 대출 회수에 나서게 되서 총체적 난국으로 흐릅니다. ) 

 

그 대폭락 상태에서 사람들이 버틸 여력이 있느나 없느냐에 따라 추가 대폭락하던지 반등하던지 방향이 정해질 것 같네요.