배당주 vs. 월세수입

2022. 5. 14. 10:40재테크/그외 잡설

(주의 - 재테크 카테고리에 매번 글 적을 때마다 적지만 저는 경제, 부동산, 주식에 대해 아는 바가 없습니다. 각자 판단하세요 )

 

요새 자꾸 재테크에 글을 적는 이유는.. 사실 제 자산이 현재 대부분 현금화 되어 있기 때문입니다. 차도 팔았고, 집도 팔았습니다. 지금은 월세로 살고 있구요(ㅜㅜ) 이 현금을 어떻게 굴리는게 좋을지 계속 각을 재고 있습니다.  현금화 되어 있다고 막 10억 이렇게 굴리는 것도 아니고 다소 애매한 금액입니다. 

 

암튼.. 현 상태에서 배당주 투자를 할 경우랑 월세 수입을 일으키려고 할 경우로 시뮬레이션을 혼자 돌려봅니다. 

금액은.. 음.. 계산하기 편하게 대충 1억 정도 넣는다고 가정해보겠습니다. 

 

1. 배당주 투자

어떤 주식이던 그렇지만 배당주 투자는 특히 분산 투자해야 하고, 분할 매수 하는게 중요합니다. 

전통적 배당주인 한국쉘석유를 1억원치 산다고 가정해봅니다. 

년중 최저가가 배당직후 배당락이었던 24만원에 근접한 25만원입니다.  최근 5년간 차트를 봐도 년중 최저가가 20만 3000원으로 거의 처저점에 근접해 있네요. (.. 애 무슨 일이 있나요?? 좀 살펴봐야 할 것 같습니다. 최근 10년간 차트를 열어봐도 최고가 60만원에서 꾸준히 하락해왔네요 )

 

찝찝하지만 암튼 계산을 해봅니다. 실제 매입할때는 분할 매수해서 매입단가는 좀 더 떨어질 것 같지만 시장가로 그냥 한방에 매수한다고 가정하면 약 400주 매수가 가능합니다. 

작년기준 주당 19000원의 배당이 이루어졌구요. 그럼 기대 배당금은 19000원 * 400주 = 760만원입니다. 여기서 배당소득세와 지방소득세 총 15.4% 가 부과되어 실제 들어오는 돈은 643만원 정도가 들어옵니다.  년간 6.43% 수익률이네요. 

 

배당주 투자에서 중요한 점은 한번 매입한 주식은 안판다는 생각으로 매입해야 합니다. 즉 가격이 오르던 내리던 신경을 꺼야 합니다. 차트를 보면서 수량 불리기를 하는 분들도 있습니다만.. 전 그 쪽에는 전혀 재능도 없고 그럴 시간도 없어서 ㅜㅜ... 

 

 

2. 부동산 월세 투자(대출 없이)

일단 대출 없이 1억짜리 .. 있을지 모르겠지만 암튼 찾아 봅니다. 부동산 투자는 변수가 꽤 많습니다. 향후 개발 가능성도 봐야하고, 안정적 세입자 확보를 위한 입지도 봐야 하고, 건물 노후화 정도도 봐야 하고 등등... 일단 대충 견적만 보기 위함이니 일단 봅니다. 

마포구에 소형 평수 빌라로 딱 1억에 나온 매물이 하나 보이네요. 76년 사용승인 건물이니 상태는 .... 

현 월세 500/25 라고 합니다. 

연간 수익률을 따져보면.. 일단 매수할 때 취등록세, 지방세 등등등해서 그냥 7% 나간다고 가정하고 계산합니다. (이거 소싯적에 경매할때 수익률 계산하려고 이렇게 대충 퉁쳐서 계산했는데 ... 실제 매입할땐 이렇게 하면 안되고 훨씬 꼼꼼하게 따져야 합니다. 월세 소득은 세금과의 싸움입니다 )

 

투입비용 : 1억 700만원

보증금 : 500만원

월세(년간) : 300만원 

수익률 : 2.9% 

 

여기에서 해마다 재산세와 월세에 세금이 또 붙어서 저 수익률은 더 떨어집니다. 

 

3. 부동산 월세 투자(대출)

보통 대출을 껴서 레버리지를 일으키는데 이 물건은 수익률이 낮아서 대출 끼면 상황이 더 악화됩니다. 현 주담대가 3%를 넘어서니 월세 수익률을 5% 이상으로 올려야 간신히 레버리지를 일으키는 효과가 날 수 있습니다. 

 

즉 세입자 내보내고 안에 리모델링을 좀 하던지.. 풀옵션을 갖추던지 해서 월세를 올려받게 세팅을 해야 하는거죠. 월세를 2배로 올려야 하네요. 사실 이런 부분은 부동산의 장점입니다. 주식은 내가 그 회사 주식을 샀다고 회사 경영에 일해라 절해라 참견할 수가 없습니다. 어느정도 대주주라면 모를까..-0-;;;... 근데 부동산은 통째로 내 물건이기에 이런저런 가치 향상을 시킬 수가 있습니다. 

 

암튼 월세 2배로 올리고(...), 안에 리모델링 조금 하고, 대출을 50% 받는다고 하고 다시 계산을 해봅시다.

투입비용 : 5000만원( 1000만원 은 리모델링 및 이것저것 )

은행 대출 : 6000만원

은행 이자(5%로 계산) : 300만원

월세(년간) : 600만원

수익률 : 6%

 

수익률이 껑충 뛰네요.. 이제 이렇게 버티면서 주변 지역 시세도 오르고, 혹은 재개발 호재를 기다리거나 하면 됩니다. 

 

이런저런 비용 새는게 좀 있습니다. 가령 세입자 바뀌면 부동산 중개 수수료라던지, 건물 노후에 따라 정비비용이라던지.. 혹시나 공실이 생겼을 경우 내 돈으로 내야할 은행 이자라던지...

 

만약 저런 물건을 경매로 받는다면 수익률은 여기서 쭉 올라갑니다. 대신 그만큼 시간과 노력이 더 들어갑니다. 주식처럼 그냥 챠트랑 재무재표등 보면서 자리에 앉아서 현황 파악해서 거래가 아니라 발로 뛰어야 합니다 ㅜㅜ 

 

악성 세입자라도 만나면.. 저 처럼 사람대하는 거 어려워 하는 사람은 참 곤혹스럽습니다. 

(근데 그런거 참고 넘겨야 부자가 되지..라고 하는 사람도 있습니다)

 

4. 결론 

음.. 지금 그냥 간단하게 계산해본 바로는 경매 해서 대출끼고 월세 > 일반 매매로 대출끼고 월세 > 배당주 > 대출없이 월세 라는 결론이 나버리네요. 경기 침체, 이자 상승을 생각해보면 주가가 내려가서 주식 분할 매수로 인해 배당 수익율이 좀 더 올라갈 수 있을 것이고, 정부의 경기 부양책으로 인한 부동산 가격 상승이 있을 수도 있고.. 변수는 참 많습니다. 그리고 부동산은 개별 지역별 변수도 정말 많구요. 

 

암튼 이러나 저러나... 수익률 6% 정도가 기준점일 것 같습니다. 물가상승률도 최악의 경우 얼추 저정도 나올 것 같고... 

저 수익률 이상을 낼 투자처가 있으면 잡고, .. 자신 없으면 물가상승률에 연계되는 무언가를 붙들고 버텨야 하겠죠.. 

 

 

5. 그런데 말입니다

이상의 항목들은 사실 어느정도 자산이 있는 경우에는 유의미한데 여기서 예로든 1억.. 가지고 저렇게 굴리면... 

대충 12년 지나야 2배가 됩니다. 티끌은 굴려봐야 티끌이라고 ㅜㅜ..  그래서 인간의 욕심은 끝이없고, 실수를 반복한다란 말이 나오는 거겠죠. 부동산의 경우 풀피, 무피 투자를 노리게 됩니다. 즉 자기 자본 투입없이 수익을 낼 수 있는 물건을 찾아서 무한 증식하려고 시도합니다. 

 

그러다 보니 이런 일이 벌어집니다. 

https://news.jtbc.joins.com/article/article.aspx?news_id=NB12058883 

 

[단독] "보증금 줄 돈 없으니 집 사라"는 900채 빌라왕…행방도 묘연

서울과 수도권 등지에서 빌라와 오피스텔을 900채 넘게 가진 집주인이 세입자들에게 전세보증금을 돌려주지 않고 있습니다. 돈 없다..

news.jtbc.joins.com

이런 일이 벌어지는거죠...

 

 

생각난김에 화난사람들에 일단 알려를 적어봤습니다 ㅋㅋ 

https://angrypeople.co.kr/report/1402

 

지급 능력이 없는 집주인의 무한 무피 투자는 사기가 아닌가요?

https://news.jtbc.joins.com/article/article.aspx?news_id=NB12058883[단독] "보증금 줄 돈 없으니 집 사라"는 900채 빌라왕…행방도 묘연자기 자본없이 계약자의 전세금과 보증금을 가지고 집을 무한 증식으로 매

angrypeople.co.kr

 

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