주식 vs. 부동산?

(주의) 전 주식이나 부동산 전문가가 아닙니다. 이 글은 그냥 개인의 의견일 뿐 맹신하지 마세요.

 

주식 하는 사람에게 이 질문을 던지면 대부분 주식이 좋다고 할 것이고, 부동산을 좋아하는 사람에게 이야기 해보면 부동산이 좋다고 할겁니다.  각자 아는만큼 보인다고... -_-;;

 

사실 둘 다 좋습니다. 제대로 알고 있다는 가정하에서 말이죠. 각자 뚜렷한 장단점도 있구요. 

 

지금 시점에서 돌아보면 우리나라에선 주식보다 부동산이 압도적으로 승률이 좋습니다. 

 

1. 만약 1억으로 부동산과 주식을 각자 샀다면?

만약 2015년 1월에 1억원을 가지고 1억짜리 코스피 지수를 매입하던지, 1억짜리 서울 30평대 아파트 지분(...)을 샀다고 가정해보겠습니다. 중간에 아무런 매매도 안하고 그냥 그대로 시장 수익률만 쭉 따라 가는 겁니다. 

 

먼저 치고나가건 주식 쪽입니다. 2017년 10월경이 되면..

아파트 지분은 1억 2087만원이 되어 있고, 주식은 1억 2686만원이 되어 있습니다. 

 

그 이후 이런저런 등락을 거듭하다가 코로나를 거쳐 대대적인 양적 완화 시기였던 2020년~2021년을 거치고 나면..

2022년 2월 기준으로 아파트 지분은 1억 8330만원이 되어 있고, 주식은 1억 4100만원이 되어 있습니다. 

 

..이걸 2022년 5월 지금 시점으로 하면 주식은 .. 1억 3521만원이 되어 있겠네요. 요새 열심히 폭락중입니다. 

 

그리고 중간에 사실 폭락의 시기가 있었기에 주식을 샀더라면 중간에 버티지 못하고 팔아버렸을 수도 있습니다. 

딱 1년 후인 2016년 1월에 주식을 산 사람은 8500만원이 되어 있었거든요. ( 그때 서울 아파트는 1억 600만원입니다 )

 

... 사실 이게 바로 부동산으로 돈 번 분들이 많고, 주식으로 돈 번 분이 적은 이유입니다. 

부동산은 처분이 쉽지 않지만 주식은 바로 팔아서 3일이면 현금화가 가능합니다. 

 

부동산은 강제로 장기 투자가 되는 측면이 있습니다.

대신 주식은 분할 매수가 가능하다는 장점이 있죠. 즉 처음에 바로 1억원을 집어넣는게 아니라 매달 1000만원씩 매입했다면 저 손실액을 줄일 수 있습니다. 부동산은 분할 매수는 불가능하죠. 

 

그리고 부동산은 실체가 눈에 보입니다. 실제 거주하고 있을 수도 있구요. 거기서 오는 안정감이라는게 꽤 큽니다. 

 

2. 그래서 부동산이 답이야?

글쎄요. 부동산은 꽤 위험자산입니다. 앞서 말한 것 처럼 처분이 쉽지 않습니다. 현금화 시키려면 짧게는 1달에서 길게는 하염없이 시간이 걸리기도 합니다. 그리고 보유하고 있을 때 해마다 세금도 나갑니다. 건물의 경우 시간이 흐르면서 점점 노후화 되기도 하구요.  실거주하던 세입자가 들어와 있던 유지보수 비용이 나가게 됩니다. 

 

그래서 통상 월세 주는 사람들은 월세의 2달치 정도는 수리비로 나간다고 생각하고 예산 계획을 세우기도 합니다. 

 

그리고 세를 주는 경우에 공실이 생긴다면.. 그 관리비 등의 비용이 고스란히 소유주에게 옵니다. 당해보면 피말립니다 ^^; 

 

3. 주식 하는 사람들은 주식의 수익률이 훨씬 좋다던데?

사실 잘 모르겠습니다. 그런 말을 하는 분들은 보통 부동산의 다양한 꼼수(?)들을 잘 모르는 경우가 많아서.. 1970년대 아파트 가격과 당시 주식 가격 대비 현재 가격을 이야기 하는 경우가 많습니다. 그런데 부동산은 꽤 다양한 형태로 레버리지를 일으킬 수 있습니다. 

 

당장 은행 대출도 있고, 세입자의 보증금도 있고... 즉 원금을 안정적으로 줄일 수 있는 장치가 많습니다. 

주식의 경우 대출 받아서 주식 사는건 절대로 하지 말아야 할 행위로 손 꼽히죠. 주식 수익률이 은행 이자를 이기기가 힘들다고 말이죠. 그런데 은행 대출로 집을 사는 경우에는 매월 안정적으로 들어올 월세 수입으로 미리 수익률을 산정해볼 수 있습니다. 즉 이겨놓고 시작하는게 가능하다는 말이죠. 

 

또 경매나 공매를 이용해서 시세보다 싸게 낙찰을 받아버리면 저 레버리지는 훨씬 더 커집니다. 

 

예전에 낙찰받았던 요 사무실을 예로 들어보면.. 음.. 아마 낙찰가가 5000만원이었을 겁니다. 은행 대출이 3000만원 나왔구요. 세입자가 보증금 2500만원에 월 50만원으로 들어왔습니다. 대출 이자가 월 20만원 정도 나왔었는데..  단순 계산 해보면 세금 제외하고 제 돈은 500만원 들어갔고 월 30만원 정도.. 즉 연간 70% 이상의 수익률입니다. 

 

이런거 10개 하면 대충 5000만원 집어넣고 월 300만원씩 고정 수입이 생기겠구나 하고 행복한 상상을 하곤 했었죠 ㅋㅋ

(그 이후로 이런 물건을 찾질 못했습니다 ㅜㅜ )

 

주식으론 고정적으로 이런 수익률 내기는 쉽지 않습니다. 특히 우리나라에선 배당.. 잘 나와봐야 7% 나오니... 

 

 

3. 아 그럼 경매 같은거 해서 부동산 해야겠네

앞서 이야기한 대로 부동산은 처분이 쉽지 않은 위험 자산입니다. 위에서 말한 저 멋진 수익률의 사무실도 매매하는데까지 대충 2년 걸렸습니다. ( ..저는 5000에 낙찰 받았지만 매매는 8000에 했습니다. 원 분양가는 1억이 넘어가는 거였거든요 .. ) 

 

경기가 계속 좋다면 별 문제가 없는데... 지금처럼 금리 인상이 예정되어 있고, 앞으로 얼마나 침체가 올지 예상도 안되는 시점에서라면 위험합니다. (물론 그런 상황에서도 이익을 뽑아내는 분들도 분명 있습니다 -_-;;)

 

부동산을 사랑하는 분들이라면 이 녀석이 뭘 잘 모르네. 인플레이션 상황에서 부동산은 헷징 수단인데 라고 하실 것 같은데...음..  솔직히 전 현재 부동산이 올해 하반기 중으로 20% 정도는 내려간다고 생각중입니다. 아니면 말구요( 후다닥 )

그리고 아마 주식은 그보다 훨씬 더 떨어지겠죠.

 

사실상 몇 년 전으로 리셋 되는 느낌일 것 같습니다. 그 상황에서 어떤 선택을 해야 할지 아직은 잘 모르겠습니다. 

머리는 배당주 위주로 주식을 사모으자라고하는데, 또 한편으로는 그래도 역시 이 나라에선 부동산이... 하는 마음이 있습니다. 어떤 상황이 오던 대응할 준비를 하는게 좋을 것 같습니다. 

 

주식을 하던 부동산을 하던.. 현금이 일단 확보되어 있어야 할 것 같구요. 시드가 있어야 눈덩이를 굴려서 복리 효과를 얻던 뭘 하던 할 거 아닙니까.